Cómo saber la edificabilidad de una parcela

Si estás pensando en aventurarte a construir la casa de tus sueños, seguramente una de las primeras dudas que te surgirán es si la zona sobre la que quieres construir tu vivienda es edificable. En caso afirmativo, la siguiente duda será sobre cómo saber la edificabilidad de una parcela. Sigue leyendo este artículo en el que responderemos a todas las preguntas relacionadas con dicha urbanización del terreno.

Desde AR Luxury Living, con las mejores parcelas y proyectos en construcción en la Costa Blanca, hemos creado esta guía sobre cómo saber la edificabilidad de una parcela y cómo calcularla para resolver todas tus dudas y ayudarte a elegir la parcela que más se adapte a tus necesidades y deseos.

Cómo saber la edificabilidad de una parcela: definición

Empecemos por conocer el concepto. Podríamos definir la edificabilidad de un terreno cómo la normativa que rige cuantos X metros cuadrados de techo se pueden construir en X metros cuadrados de suelo.

Dicho en otras palabras, la cantidad total de metros cuadrados donde podrás construir dentro de un terreno o parcela, ya sea en una o varias plantas.

Esto no debe confundirse con el término ocupación de una parcela. En este caso la ocupación es la cantidad de terreno que se puede ocupar, es decir, donde se realizará el tipo de construcción, ya sea vivienda, chalet, piso o local.

Tipos de edificabilidad de una parcela

Existen dos tipos de edificabilidad. Estos se encuentran establecidos por las normativas municipales y regionales del lugar donde planees construir:

Edificabilidad bruta

La edificabilidad se denomina bruta cuando se trata de una parcela que en un futuro próximo será objeto de transformación urbanística.

Existen dos tipos de edificabilidad dentro de la categoría de suelo urbanizable.

• El suelo urbanizable sectorizado. Este debe ser y será objeto de edificabilidad.

• El suelo urbanizable no sectorizado. Este podría ser objeto de dicha urbanización o no.

Edificabilidad neta

La edificabilidad neta se refiere a solares edificables con un plan exhaustivo en el que se detallan las premisas y condiciones de edificación.

Este tipo de edificabilidad catastro es propio de las ciudades. Esto se debe a que dispone de los servicios urbanísticos básicos como acceso directo al agua, saneamiento y a la electricidad.

Es importante que conozcas estas tipologías de urbanismos para entender mejor cómo funciona la edificabilidad de una parcela

Requisitos

La mayoría de las personas que se enfrentan por primera vez a este tipo de trámites, suelen pensar que se embarcan en un proceso complejo y engorroso. Pero lo cierto es que esta mediación es sencilla si conoces la información clave.

Para empezar, te aconsejamos que tengas muy claro qué tipo de terreno posees, cuáles con sus dimensiones y su localización. Además, te será de gran ayuda tener en mente el tipo de vivienda que deseas edificar en la parcela. Sabiendo todo esto ganarás tiempo. ¡Así que manos a la obra!

El proceso que nos ayudará a saber la edificabilidad de una parcela en España, se alcanza al seguir los siguientes pasos.

Acude al Ayuntamiento de tu localidad y solicita una cédula urbanística de la parcela o terreno en el que piensas edificar tu vivienda. Este paso de edificabilidad catastro es imprescindible.

Una vez recibas el documento conocerás todo lo relativo a tu parcela o solar. La dimensión, el tipo de terreno y su localización. Entre estos datos se encuentra la edificabilidad, que se expresa en porcentaje de metros al cuadrado por cada metro del terreno.

Pongamos un ejemplo: en el documento podremos encontrar que el 0.7 de metros cuadrados del suelo es edificable. Esto supone que el 70% del terreno total será urbanizable. ¡Recuerda que esta construcción no ha de limitarse a una sola planta!

Cómo saber la edificabilidad de una parcela: fondo edificable

Es importante no tener duda alguna sobre cómo saber la edificabilidad de una parcela. Por ello, a continuación, pasaremos a explicar qué es el Fondo Edificable, concepto imprescindible si decides edificar tu parcela. Este término es entendido como la distancia que establece la superficie ocupable de la parcela.

Todo ello se basará en los datos de la alineación real u oficial del que dispone el terreno. Esta información la encontraremos en la cédula urbanística solicitada al Ayuntamiento. Por ello, es de vital importancia tener a mano todos estos datos como mencionamos anteriormente.

A través del Fondo Edificable seremos capaces de definir la posición de la construcción que deseamos realizar posteriormente sobre el terreno.

En el momento en el que establecemos esta línea podremos proceder a determinar la alineación secundaria, la cual impondrá los límites de la zona edificable y la rasante. Esto te dará la posibilidad de crear patios que estén bajo la normativa.

Recuerda que será el Fondo Edificable el que te permitirá planificar con antelación las claves en relación con la construcción de la vivienda. También te permitirá cumplir las normas y las leyes establecidas por el reglamento, de forma que la edificación sea lo más eficiente posible a la vez que se adapte a tus necesidades.

Factores a tener en cuenta en la edificabilidad de una parcela

Existen ciertos aspectos de las normativas que influyen de manera directa e indirecta en la edificabilidad de un terreno. A continuación, pasaremos a ver estos factores.

La ubicación del terreno donde se desea construir

Generalmente, los terrenos en ciudades suelen ser los más rentables para ser edificables. En estas se puede edificar a mayor intensidad, son construcciones que pueden disponer de una mayor altura, ya que se puede construir a más de dos metros del suelo.

Los terrenos que se encuentren en zonas rústicas o lejanas de la ciudad suelen tener terrenos mucho más grandes. Sin embargo, los porcentajes de edificabilidad serán inferiores.

Ten en cuenta que según la ubicación de la parcela seguirá unas normativas regionales o municipales, las cuales también determinarán la edificabilidad del terreno.

Ordenación de la edificación

Esta ordenación de la construcción te será muy útil, pues gracias a la misma podrás planear con antelación la estructura de la vivienda. Deberás tener en cuenta los siguientes conceptos:

• Alineaciones entre la calle y la edificación. Estas determinan la división entre el espacio público y el espacio privado. Dichas alineaciones suelen venir dadas por los planos de ordenación de las ciudades. Un ejemplo de ellos será el espacio que ocupa una calle o una manzana.

• Altura reguladora. Esta determina la altura máxima que puede tener algún edificio. Se calcula en función de la anchura de la calle y el número de plantas permitidas. Por ejemplo, en las zonas históricas, es imprescindible esta regulación de la altura.

• Profundidad Edificable. Se trata de la anchura de la franja de la parcela o terreno. Generalmente, las profundidades oscilan entre 12 y 20 metros del terreno. Si nuestro caso es el de una vivienda aislada en algún terreno rústico, se suelen construir cuatro fachadas y no existe ningún problema en relación con la profundidad edificable.

Los retranqueos son las distancias mínimas y máximas que se deben establecer con respecto a una parcela o terreno, gracias al cual determinaremos el tamaño y la posición de la vivienda.

Ten en cuenta que si tu vivienda estará aislada y se construirá en un terreno rústico será necesario dejar unos metros o márgenes sin edificar.   Esto también ocurre con las viviendas adosadas, cuya normativa determina la necesidad de construir una pared de separación con el vecino.

Como mencionamos con anterioridad, las normativas determinan la distancia entre las fachadas y la calle. Si nuestro terreno se encuentra en una ciudad, no tendremos que preocuparnos de ello. Mientras que si pensamos construir sobre terrenos rurales, deberemos  dejar hasta seis metros de distancia con el resto de viviendas.

Patios Interiores

Para poder edificar en patios interiores, específicamente en ciudades, se deben cumplir las normativas. Sin embargo, en el caso de terrenos rurales, ya que no es común que se den este tipo de situaciones.

Todos estos consejos no sólo te ayudarán a cómo saber la edificabilidad de una parcela, también te serán útiles para planear la futura construcción de la vivienda.

Cuántos metros se pueden construir en una parcela urbana

Una de las mayores dudas en los proyectos de edificación de parcelas es preguntarse cuántos metros se pueden construir en una parcela urbana. La respuesta a esta pregunta no es única y depende de una serie de factores que varían según la ubicación y las características de la parcela.

Influyen varios factores que van desde las normativas municipales hasta las condiciones del suelo y aspectos como el diseño o la envergadura del proyecto. Lo mejor en este proceso es dejarse asesorar por un arquitecto o alguna empresa especializada que se asegure de que tu construcción cumpla con todos los requisitos legales y se adapte a tus necesidades.

Hay otros factores que pueden afectar las decisiones de cuántos metros se pueden construir en una parcela urbana, como la altura y densidad de la edificación o las características propias del terreno.

Sin embargo, un simple cálculo puede ayudarte a definir esto: imagina que posees una parcela de 500 metros, si las normas urbanísticas permiten ocupar el 25% del terreno con construcción, esto significa que puedes utilizar un máximo de 125 metros cuadrados (500 m² x 0.25 = 125 m²) para la planta baja.

Por otro lado, la edificabilidad nos indica cuántos metros cuadrados podemos construir en total, incluyendo todas las plantas. Si la edificabilidad es de 0.7 m²/m², significa que por cada metro cuadrado de terreno podemos construir 0.7 metros cuadrados de techo. En este caso, podríamos construir hasta 350 metros cuadrados (500 m² x 0.7 = 350 m²) en total, distribuidos en una o más plantas.

Superficie mínima para construir en suelo urbano

El aspecto final a conocer sobre la edificabilidad de una parcela está relacionado con la superficie mínima para construir en suelo urbano. En España esto varía significativamente dependiendo del municipio y de las características del terreno.

Mientras que una normativa general establece que 30 metros es la superficie mínima para construir en suelo urbano un inmueble destinado a vivienda, los requisitos de parcela según cada ayuntamiento pueden oscilar ampliamente, especialmente en zonas urbanas densas.

¿Qué más afecta el conocer la superficie mínima para construir en suelo urbano? Factores como el tipo de vivienda, el uso del suelo y las características del terreno. Todos estos pueden influir directamente en la superficie mínima exigida en cuanto a edificabilidad.

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